DOMINGO 24 de Octubre
DOMINGO 24 de Octubre // GENERAL PICO, LA PAMPA
Seguinos en
Compartir
Twittear
  MARTES 14/09/2021
Alquileres: la Justicia confirmó que la comisión la paguen los locadores
Ante una presentación del Colegio de Martilleros y Corredores de Comercio de La Pampa, el Poder Judicial ratificó la constitucionalidad de una ley provincial regulatoria de la actividad.

La Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Santa Rosa, confirmó un fallo de primera instancia acerca de la constitucionalidad de la ley provincial 3097 que, entre otras cosas, estableció que los aranceles de martilleros y corredores de comercio deben ser abonados por los locadores “en las operaciones contractuales de viviendas urbanas con destino habitacional”, y que la comisión tiene un tope el 4,5 por ciento del total del contrato.

El pronunciamiento de la jueza Fabiana Berardi y del juez Guillermo Salas, actuando para este caso como integrantes de la Sala 2, se dio en el marco de la apelación que formuló el Colegio de Martilleros y Corredores de Comercio de La Pampa y el martillero Horacio Raúl González, con relación al rechazo de la acción de amparo contra el Estado pampeano que había dispuesto el juez Pedro Ariel Campos.

Los martilleros y corredores plantearon en primera instancia –y repitieron en la apelación ante la Cámara– que los artículos 1, 2, 3 y 4 de la ley provincial 3097, modificatoria de la ley 861 de creación del Colegio Profesional, eran inconstitucionales porque la Cámara de Diputados de La Pampa se excedió en su competencia legislativa al avasallar normativas nacionales, y porque se les cercenó “la libertad contractual de modo confiscatorio” al obligarles a “realizar una tarea en beneficio de dos partes”, y permitirles cobrarles a una sola, “con un tope que no tiene justificación”.

Modificaciones

¿Cuáles fueron los cambios introducidos en la ley 861? Que los aranceles de los martilleros y corredores deben ser abonados por el locador “sólo en las operaciones contractuales de viviendas urbanas con destino habitacional, en los que el locatario sea una persona física”. El texto anterior especificaba que abonarían ambas partes.

También que debe constatar en “todo ofrecimiento publicitario de locaciones urbanas con destino habitacional”, una leyenda que especifique que el monto máximo que puede requerírsele a los propietarios, en concepto de comisión, es del 4,5 por ciento del valor del contrato. Y añade: “Se encuentra prohibido cobrar comisiones u honorarios inmobiliarios, y gastos de gestoría de informes a los inquilinos, en caso de ser personas físicas”.

La norma, además, estableció que deben exhibirse carteles, en oficinas y/o locales de servicios de corretaje, con una leyenda advirtiendo que está prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos.

Respaldo total

Berardi y Salas, al avalar en un todo el fallo de Campos, señalaron que “el juez concluyó que no hubo intromisión del legislador local en materia delegada a la Nación, sino una reglamentación especial sobre el tema, no obstaculizada por el Código Civil y Comercial, que, al final de la regulación del contrato de corretaje establece (en el artículo 1355) que ‘las reglas de este capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones y reglamentos especiales’ (…) Decididamente, la mención a la legislación local implica un reconocimiento de las facultades provinciales para regular la intervención de un único corredor en las locaciones de inmuebles”.

Incluso, para mayor abundamiento, remitieron a una sentencia reciente del Tribunal Superior de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en un caso análogo.

Con respecto a que la reducción del arancel afectará “los ingresos y las fuentes de trabajo”, y que se trató de una medida “desproporcionada, excesiva, injusta, ilegal, discriminatoria e inequitativa”; la Cámara respondió que “la sola circunstancia de la limitación del ejercicio de derechos constitucionales (propiedad, trabajar, ejercer industria lícita) no significa que la ley sea inconstitucional, porque la propia Constitución habilita la reglamentación de los derechos que reconoce dentro de los límites que establece el artículo 14”.

Además, se remarcó que las regulaciones de aspectos de la práctica del corretaje inmobiliario son de competencia local, ya que legislan el ejercicio de las profesiones y oficios en el ámbito territorial donde se aplican.

El derecho humano a la vivienda

“En este caso concreto –subrayaron Berardi y Salas– el juez (Campos) consideró superado el test de razonabilidad de la norma, en la inteligencia que el límite establecido al arancel (…) es una medida proporcionada al fin que el legislador se propuso conseguir, que fue lograr que la máxima cantidad de inquilinos accedan a una locación formal con destino habitacional”.

Inclusive, Campos resaltó que “el derecho humano a la vivienda –con el contenido fijado por los estándares internacionales– proveé nuevas razones para la protección del locatario de una vivienda”, y citó como ejemplo la ampliación del plazo mínimo de las locaciones de dos a tres años.

“Con esa intención, el legislador liberó al locatario del pago de la comisión del corredor –en los casos indicados–, pero a la vez bajó el tope máximo del arancel (del 6 al 4,5 por ciento) para no recargar excesivamente el locador que, de haber tenido que asumir la totalidad del porcentaje de la comisión dejado de pagar por el locador (3 por ciento), hubiera visto incrementado en un 100 por ciento” sus costos, destacó el Tribunal.

Con ello quedó en evidencia que “el medio escogido por el legislador provincial, guardó relación de causalidad con el fin perseguido, y que esa relación resulta proporcionada, es decir que es apta para obtener el fin, pero no lo excede”, acotó.

Federalismo dual

En este punto, el juez y la jueza volvieron a remarcar que el límite a las comisiones “se inscribe en el ejercicio de la potestad local de regulación de una actividad profesional, donde uno de sus aspectos complementarios es fijar el porcentaje de retribución”, tarea para la que la Legislatura pampeana tiene competencia.

Berardi y Salas expresaron que “el legislador provincial actuó dentro de la órbita de sus facultades, efectuando una reglamentación que conjugó razonablemente el derecho de propiedad de los corredores –que pueden continuar cobrando la comisión a los locadores, y en un porcentaje más elevado que antes–, con las exigencias constitucionales y convencionales de garantizar el acceso a la vivienda”.

Finalmente, con relación a las facultades de legislación, la Cámara enfatizó que se está frente a una temática esencialmente arancelaria para prestaciones profesionales de corretaje que se concretan en territorio pampeano, sobre la que los poderes provinciales pueden adoptar la postura más moderna que habilita el “nuevo federalismo o federalismo dual, (que) no excluye ni prohíbe las competencias concurrentes, ni las complementarias, sino que permite flexibilizarlas en tiempo-espacio (...) en decisiones sustentadas en el poder del comercio y el bienestar general”.

Comentarios
 
ACLARACIÓN: No se publicarán insultos, agravios, ni cualquier otro texto con términos injuriosos.
Tampoco se publicarán comentarios con mayúscula fija.
No observar estas condiciones obligará a la eliminación automática de los mensajes.
 
 16/09/2021 | 09:24 Hs
Enviado por PARA PEDRO I
PEDRO I - excelente exposición - más clarito no existe - te felicito por la amplitud y claridad de la realidad inmobiliaria
 
 15/09/2021 | 12:40 Hs
Enviado por Pablo
Lamentablemente el estado rompe todo lo que quiere regular y nadie en su sano juicio pone plata en algo que no es negocio, por lo tanto quien va a invertir en una propiedad donde para recuperar la inversión tarda mas de dos vidas. Algo que encarece los alquileres es la garantia y saben porque ? porque sacar un inquilino que no paga demora muchísimo tiempo. en otros lugares como el que no paga se va solo o lo sacan enseguida solo te piden un recibo de sueldo.
 
 15/09/2021 | 11:15 Hs
Enviado por Pedro I p/ Propietario
¿Y si probas alquilándolas personalmente y no por medio de inmobiliarias? Porque con ese razonamiento te contesto: y si tu inversión es de 80 o 90 mil dólares, ¿por qué la inmobiliaria gana tanto, sin arriesgar nada?, porque te ponen un inquilino que si a los 6 meses se va, ingresa otro y ellos vuelven a "ganar" el 6 % (ruegan que se vayan los inquilinos cada seis meses), aaah, y si el Dpto o salón están 2 ó 3 meses sin alquilar, no les importa, si ellos SOLO VAN ATRAS del 6 %. ¿Si se genera un conflicto? también tenes que hacerte cargo de buscar un abogado para que lo resuelva; se rompe algo y vos lo tenes que solucionar, ELLOS SOLO COBRAN el 6 % (y algo más si reciben los pagos del alquiler); por eso "progresan" tanto. Proba, hazme caso, no trabajes más con inmobiliarias, hasta podes ganarte el 6 % y lo que te saca por mes de "comisión" por cobro de alquiler. Antes se hacia así, luego "aparecieron" estos iluminados (que hoy están mejor económicamente que los propietario), hasta se hizo una carrera, para tener más statu-quo; pero en definitiva: Tenes que certificar una firma o transferir, AL ESCRIBANO; tenes que litigar: AL ABOGADO; tenes que arreglar el inmueble: ALMAESTRO MAYOR DE OBRAS O ARQUITECTO. Tenes que pagar el 6 %: AL MARTILLERO.
 
 15/09/2021 | 09:38 Hs
Enviado por GRITOSPELADOS
He leído todos los comentarios antes de emitir esta opinión.- Precio de venta de propiedades en General Pico, desde que se creó la Empresa ABASA en aquella época comenzaron a inflarse los precios porque esta Empresa era afin al Gobierno en esos momentos y construían barriecitos y casitas... o sea ... una propiedad que se vendía en general pico, te comprabas una hermosa propiedad en La Plata y te alcanzaba para un departamentito para alquilar.- Los Cuerpos colegiados ... en este caso el Colegio de Martilleros y Corredores de Comercio zapatean porque NO HACEN BIEN SU TRABAJO hace muchos años.- La tarea del corredor de comercio es intermediar entre las partes ... tanto el Locador como el Inquilino son clientes de la Inmobiliaria ... es decir .. que la OBLIGACION del CORREDOR DE COMERCIO es que las DOS PARTES se BENEFICIEN ... no ocurre ello ... siempre el Propietario ó Locador fue más cliente que el inquilino ... quien lo desmienta que lo demuestre con hechos.- También es cierto que NO PUEDEN BAJAR LA COMISION por Ley 867 art. 92º .. sin embargo .,. LOS BANCOS tienen una LISTA DE MARTILLEROS para realizar los remates de las ejecuciones donde los Bancos son actores ... o sea siempre .... y esos MARTILLEROS el Banco que los "contrata" les paga una comisión mucho menor a la estipulada en el art. referido de la Ley que invocan. ESTA PROHIBIDO BAJAR LA COMISION y también ESTA PROHIBIDO asociarse en este caso a los Bancos, quien puede PROPONER MARTILLERO PARA LA SUBASTA entonces, cuando lo hacen , o sea SIEMPRE, nombran a alguno de la Lista que tienen .... ESTO ES ASI y lo sé perfectamente. Lo que ocurre actualmente con la Ley que dice que la comisión la abona el dueño de la vivienda me parece justa en virtud de que está posicionado económicamente mucho mejor que el inquilino. Además, mientras el Locador tiene la propiedad para alquilar como RENTA y no como NECESIDAD ... creo que ES JUSTO que sea EL LOCADOR quien pague la comisión..- Es un CONFLICTO DE INTERESES INMOBILIARIOS porque a quien le van a alquilar si el Locador no les da en alquiler propiedades.- Hace algunos años que dejó de ser negocio alquilar propiedades.- La tasación de una locación era el monto equivalente al valor de la propiedad dividido ciento veinte, es decir que el Locador o propietario AMORTIZABA CON EL ALQUILER el precio total de la propiedad. Hoy está muy distante esa ecuación, y no hay Locatarios ó inquilinos que puedan pagar esos disparates... Resumiendo NINGUNA INMOBILIARIA TRABAJO BIEN .... o sea ... es improbable ... pero si una Inmobiliaria vende un campo y el comprador dice yo pago el 3% de comisión, en semejantes cifras, el corredor de comercio en el contrato pone que pagan por partes iguales (como dice la ley) pero en la realidad ... para que no se escape la operación, bajan el porcentual... ESTA LEY ES UN FRENO A LOS ABUSOS que hace decadas vienen sucediéndose por parte de los Propietarios y de las INMOBILIARIAS.
 
 15/09/2021 | 08:43 Hs
Enviado por jose
Ley pedorra sacada como para que vean que se preocupaban por los inquilinos y desde ahi lo que valia 20 paso a 40 entonces explicame quien paga el 3%,
 
 15/09/2021 | 08:29 Hs
Enviado por Alejandra
Coincido 100% con Propietario. Es increíble, los inquilinos odian a los locadoras y son precisamente estos los que les permiten acceder a una vivienda digna que ellos =evidentemente- no pueden tener por si mismos. Digamos que "el odio ciego al propietario" existió siempre. Habrá que comprarse una casa y no alquilar más...
 
 15/09/2021 | 00:39 Hs
Enviado por omar
propietario ,si tenes la casa alquilada ,casa quinta de gran categoria ,comprastes terreno en barrio residencial y ahora te cambian la bocha te meten un barrio ipav enfrente de los 180000 dolares ,se te vino a la mitad 90000 y no la podes alquilar y vender una casa del ipav al lado de dos vecinos problematicos ,imposible ,regalado nadie te la quiere ,si queres mira cartelitos de hace 4 años a la venta ....ojo comprar casas ipav regaladas que te la ofrecen algunos administrativos ,no se la podes encajar a nadie ,ejemplo frente a la posta por dar un ejemplo ahora hasta el asfalto le hacen para venderlasss....
 
 14/09/2021 | 22:34 Hs
Enviado por propietario
Pedro I, a vos te parece justo que siendo propietario de viviendas que tienen un valor de 80.000 a 90.000 dolares cobre mensualmente $ 40.000 y todavía tenga que pagarle la comisión a la inmobiliaria. Cuando venzan loos contratos vendo todo, ya no es negocio tener propiedades alquiladas, y si no las puedo vender las cierro
 
 14/09/2021 | 21:45 Hs
Enviado por Pedro I
Nati: tienen el sartén por el mango (tanto las inmobiliarias como el locador), hacen lo siguiente, te aumentan un poco el alquiler y terminas pagando, no el 3 % que te correspondía por Ley, te hacen pagar el 6 % con el aumento; ¿Quién puede controlarle el aumento de los alquiler, máxime cuando es inicial?. Con solo observar cómo "progresan" las inmobiliarias te das cuenta lo que hacen. Acá los que no corren, vuelan. El Colegio hizo esa presentación para justificar lo que le pagan las inmobiliarias; pero sabían que la perdían y saben que las inmobiliarias se lo "cargan" al locatario (miren si van a tener un "roce" con el propietario por esa pequeñez que tiene solución: que la pague el que SIEMPRE la pagó, ¿ó alguien cree que alguna vez el locador abono el 3 %? Sos propietario le decís a la inmobiliaria yo quiero tanto "limpio" y en la mano, ¿Se va a poner a pedirte el 3 %? Se lo cargan al locatario y después lo "dibujan" en el contrato; quién diga lo contrario, (porque alguno va a saltar), ya les digo: Cínicos y desvergonzados, eso es lo que hacen. Chan, chan.-
 
 14/09/2021 | 21:26 Hs
Enviado por omar
quien creo esa ley , las grandes corporaciones inmobiliarias de capital federal ,alli hay mas demanda que oferta ,entonces sumar al alquiler la comision ,nadie se da cuenta ,sino anda a vivir al conurbano que te roban todo , aqui es otra cosa ,pero bueno siempre tenemos que aceptar lo que dicen en bs as , es otra realidad ,completamente distinta ...jodan tanto que nadie alquila y a otra cosa ...ahi aparece papi ipav el salvador en la imaginacion de la gente ,por ahi busca eso ....
 
 14/09/2021 | 21:11 Hs
Enviado por Vecina
Una buena para alquilinos !! ¿ Se cumplirá ?
 
 14/09/2021 | 20:02 Hs
Enviado por Nati
Bueno... bien! Además.. el que contrata los servicios inmobiliarios es el propietario.... sólo basta el sentido común para notar que No es justo que lo pague el inquilino..
 
Escriba su comentario



Diseño y diagramación: A P