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  MARTES 16/05/2017
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Pablo Rodríguez Salto y las dificultades para efectuar desalojos: "La fiesta judicial del mal inquilino"
Sr. Director: Le hago llegar esta suerte de queja pública, que seguramente sea compartida por muchos lectores y abogados.

Lamentablemente asistimos en los tribunales locales a una interpretación legal que, lejos de beneficiar inquilinos, perjudica a los de buena ley. Me refiero a la suma dificultad que existe hoy en día para poder desalojar personas de una vivienda cuando residen en la misma MENORES DE EDAD. 

En base a una interpretación de la Convención Internacional de los Derechos del Niño (que personalmente juzgo "torcida o desviada" -la interpretación, no la convención, claro está-), se deja sin efecto el proceso de desalojo regulado en el CPCC, y el locador del inmueble -y acaso también quien lo cedió gratuitamente en comodato-, se encontrará con que las reglas que mandan que debe ser un proceso rápido, constituyen letra muerta. 

Si residen menores en el inmueble, los Juzgados se niegan a dictar sentencias de desalojo, e incluso paralizan de oficio el procedimiento, remitiendo múltiples oficios a organismos estatales, procurando la intervención con la buena y sana finalidad de que los menores no queden en situación de calle. Hasta ahí es imposible no estar de acuerdo. Pero el problema radica en que si no se soluciona el problema -y ciertamente EL ESTADO NO PUEDE SOLUCIONAR TODOS LOS PROBLEMAS HABITACIONALES-, el locador jamás llegará a la sentencia de desalojo, o bien no podrá ejecutarla sacando por la fuerza pública a los ocupantes. Se reiterarán los oficios una y otra vez. Los organismos públicos ofrecerán las soluciones que tienen disponibles -generalmente un subsidio transitorio para sufragar un alquiler-, pero el ocupante percibe que no existe el riesgo de ser expulsado por la fuerza, y por eso permanece en el inmueble hasta que "le den" una respuesta definitiva. Mientras tanto, el locador es el que paga (porque, aunque no lo perciba el juez de la causa, mantener un ocupante ilegítimo en un inmueble constituye un costo que recae sobre el bolsillo del locador, no sobre el Estado).  

Esto es importante, ya que la obligación de garantizar derechos a los niños es ante todo una obligación DEL ESTADO, y no de los particulares. Es decir, no se puede obligar al dueño de un inmueble a ceder su uso a un niño necesitado. Por más digno que ello pudiera sonar ante una mirada ligera del problema, una solución así generaría inmediatamente la paralización de las inversiones en viviendas, y la toma de recaudos mucho más gravosos al momento de alquilar un inmueble. En claro perjuicio... de quiénes? DE LOS INQUILINOS QUE SÍ PAGAN EL ALQUILER. 

Lamentablemente vemos hoy en día que los locadores exigen que el inquilino no tenga hijos menores. Lo he visto incluso escrito en contratos, aunque constituye una clara discriminación, hoy vedada para incapaces por el art. 1195 CCyC. No interesa desentrañar cuál es la causa y cuál el efecto, como el huevo y la gallina. De lo que no caben dudas es que la situación de imposibilidad de actuar en que colocan a los locadores criterios interpretativos como los que hoy existen en los tribunales locales, fomentan la vigencia silenciosa de ese tipo de prácticas. Otra solución pasará seguramente por exigir garantías exorbitantes (tres o cuatro garantes solventes), porque de alguna forma se tiene que cubrir el locador. 

Debo aclarar que estos conceptos no son exclusivos de la justicia civil, ya que también he visto fiscales penales que se niegan a hacer cesar los efectos del delito de usurpación de un inmueble, disponiendo el lanzamiento y devolución al dueño, aduciendo en forma genérica la protección de los derechos del niño. 

Finalmente, y para no dejar el tema en el mero marco de la queja, van un par de propuestas: 

a) INTERPRETACIÓN COMPAGINADORA DE DERECHOS: En lo inmediato, que la interpretación que procura respetar el derecho de los niños, no olvide que el locador también tiene un derecho que debe ser protegido. Deben utilizarse plazos hasta los cuales se puedan esperar soluciones de parte del Estado. Pero una vez fenecidos, no puede negarse el lanzamiento. Para eso, los jueces deben acudir al art. 663 CPCC, cuyos plazos no son tan cortos. Se puede consentir un alargamiento del plazo de 10 días en algún caso particular, pero es nefasto agregarle también la pérdida de tiempo que implica la paralización del proceso en el período anterior al dictado de la sentencia de desalojo. 

b) REGULAR LA SITUACIÓN EN EL CPCC: Hoy se está analizando un elaborar un proyecto de reforma al Código Procesal Civil y Comercial, que es el que regula el proceso de desalojo. Es una buena oportunidad para establecer reglas expresas a aplicarse cuando exista un menor de edad. Es el legislador el que debe elegir qué medidas tomar para no vulnerar los derechos de los menores, precisando en el caso concreto lo que la Convención de Derechos del Niño establece en forma genérica. Los jueces no están capacitados para hacerlo, porque no tienen en cuenta aristas ajenas al proceso de desalojo, como por ejemplo que existen muy buenas razones para también dar protección al derecho del locador. Jamás vi que un juez en un desalojo, además de disponer oficiosamente vistas a la Subsecretaría de Acción Social, también le permita al locador demostrar la necesidad imperiosa de contar con el alquiler del inmueble para poder vivir (cosa que no es rara en locadores jubilados, que viven de la jubilación y del alquiler). En eso no piensan, porque están obnubilados con una sola parte del problema. 

c) RESPONSABILIDAD CIVIL ESTATAL: Tengo para mí que si la actitud de los jueces se declarase legítima -porque aducen que deben aplicar de esa manera los tratados internacionales por sobre el CPCC, y tal vez alguien les dé la razón-, constituiría un caso de evidente responsabilidad estatal, que podría ser condenado a pagarle al locador el daño que le provoca esa situación. Porque no se trata de proteger derechos con el patrimonio ajeno. Cuando el Estado actúa así, provoca un evidente "sacrificio especial" y un desigual reparto de las cargas públicas, que constituye el fundamento de la responsabilidad estatal por acto lícito. 

De lo que no cabe duda es de que algo hay que hacer para solucionar la disputa, porque esto de "mantener limpias conciencias de jueces a costa de locadores enojados", no me parece que sea una solución feliz. Muy por el contrario, perjudica de forma indirecta a los inquilinos que sí cumplen con las obligaciones contractuales, tal como lo he insinuado. 

Al menos así lo veo yo. 

Pablo Rodríguez Salto

Comentarios
 
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 17/05/2017 | 01:12 Hs
Enviado por Hache
Totalmente de acuerdo con el Sr. abogado....hay mala interpretación en los derechos de los niños....que solo es responsabilidad de los padres y del estado...NO de los particulares.. También Habría que ver el asunto en lo penal
 
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